C2 *Obbligazioni e contratti – Acquisto a non domino, presunzione di buona fede e rilevanza della colpa lieve

1. Il ricorso è fondato.1.2. Con il primo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1159 e 1147 cod. civ. e si contesta l’esclusione della buona fede dell’acquirente Guerrato all’epoca di sottoscrizione del contratto di acquisto.

2. Con il secondo motivo è denunciata omessa o carente motivazione e si contesta la mancata valutazione delle prove dedotte dall’attrice-appellante.

3. Con il terzo motivo è denunciata violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e si contesta che la Corte d’appello sarebbe incorsa in omessa pronuncia con riferimento alla domanda subordinata, di accertamento dell’usucapione ordinaria ventennale, che il primo giudice non aveva esaminato avendo accolto la domanda principale di usucapione abbreviata.

4. Il primo motivo di ricorso è fondato.

4.1. In tema di usucapione decennale di beni immobili, la giurisprudenza di questa Corte regolatrice ha affermato il principio secondo cui, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l’ignoranza di ledere l’altrui diritto dipenda da colpa grave (art. 1147 cod. civ.) e, in linea generale, non può affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo e non avendolo esonerato dal compiere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, addivenga all’acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall’alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l’ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche, atteso che il notaio, pur fornendo una prestazione di mezzi e non di risultato, è tenuto a consentire la realizzazione dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria professionale di appartenenza, curando le adeguate operazioni preparatorie all’atto da compiere, senza ridurre la sua opera alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni (ex plurimis, Cass. 14/03/2012, n. 4063; 20/07/2005, n. 15252).

4.2. La Corte d’appello ha disatteso il richiamato principio nella parte in cui ha escluso la buona fede sul rilievo decisivo che la società Guerrato, acquirente a non domino, era in colpa grave poiché avrebbe potuto agevolmente riscontrare, con l’ordinaria diligenza, a mezzo della consultazione dei pubblici registri, che il terreno oggetto della compravendita era di proprietà di terzi.

L’affermazione è erronea a partire dal riferimento alla "ordinaria diligenza", la cui mancata osservanza non integra gli estremi della colpa grave, che richiede, infatti, la violazione delle più elementari regole di prudenza ed avvedutezza, che costituiscono patrimonio minimo dell’esperienza anche delle persone meno dotate (ex plurimis, Cass. 20/01/2017, n. 1593; 14/09/1999, n. 9782; 24/06/1995, n. 7202).

Nel caso di acquisto a non domino, la colpa grave - che supera la presunzione di buona fede ex art. 1147 cod. civ. - si può ravvisare nei casi in cui l’acquirente già dall’esame del titolo sia messo in grado di escludere o comunque dubitare della titolarità, in capo all’alienante, del diritto trasferito (ex plurimis, Cass. 25/09/2002, n. 13929; 13/06/1992 n. 7278), oppure quando, avendo esonerato il notaio dall’eseguire i suddetti ordinari accertamenti preliminari, non li abbia a sua volta compiuti, mentre nelle altre ipotesi la pur configurabile imprudenza nell’acquisto, compiuto fidandosi delle assicurazioni della controparte e nel convincimento che il notaio rogante ne abbia verificato la veridicità, senza chiederne tuttavia specifico conto, può integrare solo gli estremi della colpa lieve, inidonea ad escludere la buona fede, ai sensi dell’art. 1147 cod. civ., e, di conseguenza, non ostativa all’acquisto per usucapione decennale ex art. 1159 cod. civ. dell’immobile, il cui possesso sia stato acquisito in forza di titolo astrattamente idoneo a trasferirlo e debitamente trascritto.

4.3. Nel caso in esame, non risulta superata la presunzione di buona fede che l’art. 1147 cod. civ. pone a vantaggio dell’acquirente a non domino, con la conseguenza che viene meno la ratio decidendi della decisione della Corte d’appello.

5. All’accoglimento del primo motivo di ricorso, nel quale rimangono assorbiti i rimanenti, segue la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio al giudice designato in dispositivo, il quale riesaminerà la domanda facendo applicazione del principio di diritto richiamato, provvedendo anche a regolare le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, II, ordinanza del 16.10.2018, n. 25879